5 กฎหมายสำคัญที่คุณควรรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน
“บ้าน” คือทรัพย์สินที่มีราคาสูงที่สุดในชีวิตของใครหลายคน แต่คุณรู้หรือไม่ว่าเบื้องหลังบ้านหนึ่งหลัง มีเงื่อนไขทางกฎหมายมากมายซ่อนอยู่ ทั้งเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญา ภาษี ไปจนถึงมาตรฐานการก่อสร้าง ถ้าคุณเข้าใจกฎหมายเหล่านี้ผิดพลาดแม้เพียงข้อเดียว มันอาจทำให้บ้านในฝันของคุณกลายเป็นฝันร้ายในพริบตา
ก่อนจะก้าวเข้าสู่กระบวนการซื้อบ้านจริง เราขอพาคุณไปรู้จักกับ 5 กฎหมายสำคัญที่ทุกคนต้องรู้ เพื่อให้คุณกลายเป็น “ผู้ซื้อที่ฉลาด” และมั่นใจว่าการตัดสินใจครั้งนี้จะนำไปสู่อนาคตที่มั่นคงอย่างแท้จริง
1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ว่าด้วยอสังหาริมทรัพย์)
มาตรากฎหมายที่เกี่ยวข้อง:
- มาตรา 456: ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ และต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
- มาตรา 1298: สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ถือกำเนิดขึ้นได้จากการโอนกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ
- มาตรา 1302: กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โอนกันได้ด้วยการจดทะเบียน
รายละเอียดเพิ่มเติม:
- การวางเงินจอง การทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” (Pre-sale Agreement) เป็นเพียงการผูกพันตามสัญญา ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย
- หากไม่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อจะไม่มีสถานะเป็นเจ้าของบ้านอย่างสมบูรณ์
ตัวอย่าง: คุณตกลงซื้อบ้านแล้ววางเงินจอง แต่หากเจ้าของบ้านนำไปขายต่อให้ผู้อื่นที่เสนอราคาสูงกว่า คุณอาจฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ แต่ไม่สามารถบังคับโอนกรรมสิทธิ์ได้ เพราะกรรมสิทธิ์ยังไม่ได้โอนอย่างถูกต้องตามมาตรา 1302
ข้อควรระวัง:
- ควรทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ให้ชัดเจน พร้อมระบุวันที่แน่นอนในการโอนกรรมสิทธิ์
- เรียกดูเอกสารโฉนดที่ดินตัวจริง และเช็กภาระผูกพัน เช่น การจำนอง, การค้ำประกัน ก่อนวางเงินใด ๆ
2. พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
มาตรากฎหมายที่เกี่ยวข้อง:
- มาตรา 4: นิยามการจัดสรรที่ดิน
- มาตรา 17: ผู้ประสงค์จะจัดสรรต้องยื่นขออนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
- มาตรา 24: กำหนดให้ต้องจัดทำโครงการที่ได้มาตรฐาน เช่น ถนน พื้นที่ส่วนกลาง ระบบระบายน้ำ
- มาตรา 39: โครงการต้องโอนพื้นที่สาธารณะให้รัฐ หรือองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นดูแล
รายละเอียดเพิ่มเติม:
- การจัดสรรที่ดินแบ่งแปลงเกิน 10 แปลงขึ้นไป ต้องได้รับอนุญาต
- ถ้าไม่มีใบอนุญาตจัดสรร จะถือว่าผิดกฎหมาย และผู้ซื้อมีสิทธิยกเลิกสัญญาได้
ตัวอย่าง: ซื้อบ้านในโครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้อง พบว่าภายในโครงการไม่มีน้ำประปา ไฟฟ้า ถนนสาธารณะที่ได้มาตรฐาน ส่งผลให้ไม่สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ตามปกติ
ข้อควรระวัง:
- ขอสำเนาใบอนุญาตจัดสรรโครงการมาตรวจสอบก่อนซื้อบ้านทุกครั้ง
- ตรวจสอบแผนผังสาธารณูปโภคว่าเป็นของโครงการจริง หรือโอนเป็นของสาธารณะแล้ว
3. พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
มาตรากฎหมายที่เกี่ยวข้อง:
- มาตรา 21: การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ต้องขออนุญาตก่อน
- มาตรา 32–34: กำหนดเรื่องระยะร่นและระยะเว้นอาคาร เพื่อความปลอดภัยและไม่กระทบเพื่อนบ้าน
- มาตรา 39 ทวิ: การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง เช่น ติดตั้งหลังคาเพิ่ม ขยายพื้นที่ ต้องขออนุญาต
รายละเอียดเพิ่มเติม:
- อาคารที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจถูกสั่งระงับการก่อสร้าง รื้อถอน หรือแม้แต่การห้ามใช้อาคาร
- สำหรับโครงการแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ต้องขออนุญาตสร้างบ้านเป็นหลัง ๆ ตามแบบที่อนุมัติไว้
ตัวอย่าง: ซื้อบ้านต่อเติมโรงรถ หรือห้องครัวเพิ่มเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อยื่นขอทะเบียนบ้านพบว่าไม่สามารถออกได้ จนกว่าจะรื้อถอนหรือแก้ไขให้ถูกต้อง
ข้อควรระวัง:
- ขอสำเนาใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1 หรือ อ.2) มาตรวจสอบก่อนซื้อ
- เช็กแบบแปลนบ้านจริงเทียบกับบ้านที่สร้างเสร็จ เพื่อดูว่ามีการดัดแปลงผิดกฎหมายหรือไม่
4. พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
มาตรากฎหมายที่เกี่ยวข้อง:
- มาตรา 37: กำหนดให้เจ้าของที่ดินต้องเสียภาษีรายปี
- มาตรา 42: อัตราภาษีแบ่งตามการใช้ประโยชน์ เช่น เพื่ออยู่อาศัย, เพื่อพาณิชย์, เพื่อเกษตรกรรม
- มาตรา 93–95: การประเมินราคาทรัพย์สิน และการคำนวณภาษีที่ดิน
รายละเอียดเพิ่มเติม:
- บ้านหลังแรกที่มีมูลค่ารวมไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี หรือเสียในอัตราต่ำ
- บ้านหลังที่สอง หรือบ้านปล่อยร้าง เสียภาษีในอัตราสูงขึ้น เช่น 0.30% หรือมากกว่า ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน
ตัวอย่าง: มีบ้าน 2 หลัง หลังแรกอยู่เอง หลังที่สองปล่อยร้างไม่ได้ให้เช่า ต้องเสียภาษีในอัตราบ้านร้างที่สูงกว่าปกติ หลายหมื่นบาทต่อปี
ข้อควรระวัง:
- คำนวณภาษีที่ต้องชำระในอนาคตเผื่อไว้ในแผนค่าใช้จ่าย
- หมั่นตรวจสอบประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ทุก 4 ปี
5. กฎหมายเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์
มาตรากฎหมายที่เกี่ยวข้อง:
- มาตรา 368: หลักทั่วไปเกี่ยวกับสัญญา
- มาตรา 369: การกำหนดเงื่อนไขของคู่สัญญา
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร พ.ศ. 2543
รายละเอียดเพิ่มเติม:
- ต้องมีข้อมูลที่ชัดเจนครบถ้วน เช่น รายละเอียดโฉนดที่ดิน ลักษณะสิ่งปลูกสร้าง วันส่งมอบบ้าน กำหนดโอนกรรมสิทธิ์
- ห้ามกำหนดเงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้บริโภค เช่น ริบเงินจองเต็มจำนวนโดยไม่ให้โอกาสผู้ซื้อแก้ไขผิดนัด
ตัวอย่าง:
สัญญาซื้อขายที่กำหนดว่าผู้ซื้อผิดนัด 1 วันต้องเสียค่าปรับ 20% ของมูลค่าบ้าน ถือเป็นเงื่อนไขเอาเปรียบผู้บริโภค สามารถร้องเรียนหรือฟ้องศาลเพิกถอนได้
ข้อควรระวัง:
- อ่านสัญญาทุกบรรทัด โดยเฉพาะเรื่องเงินจอง เงินดาวน์ กำหนดเวลาโอน และการคืนเงิน
- หากพบเงื่อนไขไม่เป็นธรรม ควรเจรจาขอแก้ไขสัญญาก่อนเซ็น
สรุป
การรู้กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องซับซ้อนเกินไป หากคุณเข้าใจหัวใจสำคัญของกฎหมายแต่ละฉบับที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านจริง ๆ ความรู้เหล่านี้จะกลายเป็นเกราะป้องกันที่แข็งแกร่งที่สุดของคุณ ช่วยให้คุณสามารถซื้อบ้านได้อย่างมั่นใจ ปลอดภัย และไม่ถูกเอาเปรียบในภายหลัง หากพบข้อสงสัยหรือเอกสารที่ไม่แน่ใจในกระบวนการซื้อบ้าน อย่าลังเลที่จะปรึกษาทนายความ หรือที่ปรึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เพื่อช่วยตรวจสอบสิทธิและเอกสารให้เรียบร้อยก่อนตัดสินใจ
บทความใหม่ล่าสุด